Cristian Orgonaş: Cât se poate câştiga pe termen lung din creşterea valorii unui imobil - Bloguri economice

vineri, 25 septembrie 2009

Cristian Orgonaş: Cât se poate câştiga pe termen lung din creşterea valorii unui imobil

Sa presupunem ca in loc sa stau cu chirie, imi cumpar o locuinta pe credit si sper ca in momentul in care termin de achitat locuinta – adica peste 20-30 de ani, imobilul meu va valora mai mult decat in momentul in care l-am cumparat, astfel ca per total, nu voi pierde bani, sau pierderea va fi suportabila. Cat de mult pot castiga din cresterea pretului locuintei?

Pentru a estima evolutia pe termen lung a preturilor imobilelor, am luat in considerare evolutia pietei imobiliare atat din tarile G7, cat si din alte 10 tari dezvoltate membre ale OECD.

De mentionat faptul ca nici una dintre tarile din Estul Europei nu are indicatori care sa arate evolutia pe termen lung a preturilor imobilelor, acesta fiind probabil si unul dintre motivele pentru care piata a evoluat asa cum a evoluat, lipsa informatiilor reale fiind speculata de investitori.

Cum a evoluat preturile in tarile membre G7 in perioada 1991-2008

Pentru calculul preturilor, am utilizat datele OECD (le gasiti aici) ajustate cu inflatia, deci ceea ce vedeti pe graficul de mai jos este evolutia reala, nu nominala.

Sa luam ca baza de pornire anul 1991, cu exceptia Germaniei unde seria de date incepe in 1995, a Frantei (1996) iar a Italiei in 1992.

Cea mai mare crestere a avut loc in Marea Britanie, unde in ultimii 17 ani, preturile au crescut in mod real cu 121.4% fata de 1991, in timp ce la extrema cealalta se afla Japonia, unde preturile reale au scazut cu 45%. Media celor 7 tari este de 36.5%. Click pe graficul de mai jos pentru detalii.


Atentie, aceste date nu includ scaderea din 2009. Daca in cazul UK vom lua in considerare o scadere nu mai mare de 7% in acest an, castigul real din perioada 1991-2009 scade de la 121.4% la 105.9%.

In cazul SUA, daca preturile vor scadea in 2009 cu 10% (foarte probabil), castigul real scade de la 40.17% la 26.15%. A se observa ca in Germania, preturile au scazut in mod real cu 26% in ultimii 14 ani. Vom vedea insa anul viitor cum a evoluat situatia, odata ce datele pe 2009 vor fi date publicitatii.

Cum au evoluat preturile in 17 dintre cele mai dezvoltate tari din lume

Dupa cum se poate observa in tabelul de mai jos (click pentru marire), cea mai mare crestere a avut loc in Irlanda, unde in perioada 1991-2008 preturile au crescut in mod real cu 232.69%, ceea ce inseamna o crestere medie anuala de aproximativ 7.4%.

Insa, tot in Irlanda, in primele 7 luni ale acest an, preturile au scazut cu 8.8% fata de decembrie 2008, astfel ca randamentul de 232% scade la 203%. Pe locul doi in top se afla Olanda cu o crestere de 175.29%, iar pe trei Norvegia, cu 162.46%.

Media de crestere a preturilor in cele 17 tari analizate este de 70.66% in 17 ani, ceea ce inseamna 2.68% anual*. Lucrurile vor sta insa cu totul altfel la sfarsitul lui 2009, avand in vedere evolutia din acest an.

Mai trebuie luat in considerare si faptul ca pe termen lung, este improbabil ca piata imobiliara a unei tari sa poata mentine un ritm de crestere foarte mare, iar peste 20 de ani, Irlanda, Olanda sau Norvegia nu se vor mai afla probabil in top.

Ce deducem din datele de mai sus: pe termen lung, poti spera la o crestere a valorii reale a locuintei cu cel mult 2-5% pe an, insa daca ne raportam la Romania, trebuie sa judecam lucrurile in context.

Suntem o economie emergenta care va deveni tot mai dezvoltata in urmatorii 10-20-30 de ani si prin urmare, cel putin teoretic, randamentele ar trebui sa fie ceva mai mari decat in tarile mai sus mentionate.

Insa, cresterea exploziva a preturilor din ultimii 10 ani, a consumat cea mai mare parte potentialului de crestere pe termen lung, mai ales daca ne referim la imobilele vechi.

Stiu ca multi inca viseaza la ritmuri anuale de crestere care se masoara cu doua cifre, insa doar printr-o minune se va intampla asta. Din punctul meu de vedere, daca in 2030 preturile medii pe piata imobiliara din Romania vor fi cu 75% mai mari comparativ cu cele de acum, va fi un miracol.

Si sa nu uitam: in euro, preturile de acum sunt cu cel putin 35% mai mici decat cele din 2007.

* Nota: procentul reprezinta media aritmetica a randamentelor celor 17 tari pe 17 ani, cu exceptia Germaniei (randamentul este pe 14 ani), Frantei (13 ani) si Italiei (16 ani). Pentru Italia nu exista date pe 2008 si prin urmare, am considerat ca preturile de anul trecut sunt egale cu cele din 2007.

Citeşte restul postării şi comentează pe blogul lui Cristian Orgonaş

  © Blogger template 'Minimalist B' by Ourblogtemplates.com 2008

Back to TOP