Cristian Orgonaş: Cum evităm un nou bubble imobiliar? - Bloguri economice

joi, 29 octombrie 2009

Cristian Orgonaş: Cum evităm un nou bubble imobiliar?

Dupa ce intre 2000 si 2007, piata imobiliara romaneasca s-a confruntat cu un “bubble” de toata frumusetea, actuala criza economica a deschis ochii multor romani, astfel ca in acest moment, cei care incearca sa vanda imobile la suprapret, cam duc lipsa de clienti.

Dar, cum orice criza economica se termina la un moment dat, si piata imobiliara va reveni pe crestere, insa depinde doar de noi daca aceasta crestere se va transforma sau nu intr-un nou bubble.

Ce putem face pentru a nu pune umarul la dezvoltarea nou bubble imobiliar care, odata spart, sa dea dureri de cap debitorilor? Trebuie doar sa respectam cateva reguli simple, de bun simt zic eu, astfel incat sa nu ajungem in situatia de a contracta un credit scump, cu care sa cumparam o casa supraevaluata, pe care de fapt nu ne-o permitem.

Din punctul meu de vedere, cele mai importante 6 reguli sunt cele de mai jos, cu mentiunea ca astept si din partea vostra propuneri.

1. Ai grija cum iti alegi creditul - nu te uita doar la nivelul ratei pentru a calcula daca iti permiti sau nu creditul respectiv. Din nefericire, bancile romanesti nu ofera credite ipotecare in euro cu rata fixa, asa ca orice crestere a euribor,va duce la cresterea sumei pe care o ai de platit.

Fa-ti bine calculele si nu incerca sa vinzi pielea ursului din padure, adica nu te gandi ca marirea salariala pe care o vei primi anul viitor, va acoperi cresterea euribor sau (eventual) devalorizarea leului.

In plus, mai exista si credite cu rata fixa in primele 6-12-24 de luni, la care dobanda se mareste semnificativ dupa acest termen. Nu luati un credit de acest gen doar pentru ca va permiteti rata initiala, iar peste un an-doi, vedeti voi cum va descurcati.

2. Un avans initial mic, presupune asumarea un risc mare de-a lungul derularii creditului. Daca doriti sa va cumparati o locuinta si nu dispuneti de un avans de cel putin 15-20% din valoarea locuintei, poate ca ar trebui sa mai asteptati pana mai adunati ceva bani.

Unul dintre punctele slabe ale programului Prima Casa, este acela ca a dat posibilitatea cumpararii unei locuinte de 60.000 de euro cu un avans de doar 3000 de euro, facand astfel programul accesibil si celor care nu au putut economisi nici macar 10.000 de euro pentru avans.

Din punctul de vedere al clientului, un avans mic este tentant, insa daca nu ai putut pune deoparte mai mult de 3-4.000 de euro, cum vei putea plati 120.000+ in urmatorii 30 de ani?

3 Limitati-va cheltuielile cu rata la maxim 35-40% din venitul net. Daca depasesc acest nivel, veti avea probleme in a returna ratele in conditiile unei devalorizari a leului si/sau al cresterii euribor.

Debitorul care are o rata echivelenta cu 50-60% din venit, cumulata cu plata unui avans de doar 5% din valoarea locuintei, prezinta un risc imens de neplata in cazul in care conditiile initiale la care a luat creditul, se schimba.

4. Nu cumparati pe fond de panica – cunosc persoane care in 2007 s-au grabit sa cumpere o locuinta, cu gandul ca in 2008 poate nu isi vor mai permite.

Desi preturile au scazut in ultima perioada, locuintele tot raman supraevaluate in comparatie cu veniturile romanilor. Nu cumparati o locuinta supraevaluata doar pentru ca ati auzit la stiri sau ati citit prin ziare ca preturile vor creste in perioada urmatoare.

5. Nu iti cumpara o locuinta pe care nu ti-o permiti - si eu vreau sa am o casa cu gradina intr-o zona rezidentiala, insa deocamdata nu imi permit, desi daca m-as indatora la maxim + cu niste imprumuturi de pe la rude, probabil ca as reusi sa imi iau asa ceva.

Ce as rezolva insa? Daca se devalorizeaza leul, creste euribor, raman fara job etc, pierd casa, si chiar daca nu o pierd, probabil ca voi munci ca un sclav pana la pensie pentru a o putea plati.

Daca nu iti place sa stai cu chirie, dar in acelasi timp nu iti permiti inca o locuinta asa cum vrei tu sa ai, nu te impiedica nimic sa iti cumperi o locuinta pe masura posibilitatilor actuale, iar dupa 5-10 ani, o poti vinde si iti poti cumpara alta.

6. Uita de randamentele obtinute in ultimii 10 ani in sectorul imobiliar - probabil unii se gandesc daca nu cumva ar fi mai bine sa cumpere acum imobile la preturi mici, iar peste cativa ani, sa le vanda cu un profit frumusel.

Sfatul meu – uitati ce s-a intamplat intre 2000 si 2007, pentru ca aceasta perioada nu se va mai intoarce in Romania.

In anii urmatori, castigurile din imobiliare se vor baza tot mai mult pe fundamente economice, si tot mai putin pe exuberanta irationala a pietei. Cu alte cuvinte, randamentele vor fi mici si vor depinde in mare masura de revenirea economiei romanesti.

Nu va ganditi la cresteri de preturi mai repede de 2011, dar si acelea vor fi anemice si vor veni dupa ce preturile actuale se vor mai corecta cu inca 10-15%, cel putin.

Ar mai fi ceva de adaugat?

un articol inspirat de aici.

Citeşte restul postării şi comentează pe blogul lui Cristian Orgonaş

  © Blogger template 'Minimalist B' by Ourblogtemplates.com 2008

Back to TOP