Cristian Orgonaş: Efectele programului Prima Casa încep sa dispară. Va urma al doilea val de scăderi ale preţurilor pe piaţa imobliară? - Bloguri economice

miercuri, 11 noiembrie 2009

Cristian Orgonaş: Efectele programului Prima Casa încep sa dispară. Va urma al doilea val de scăderi ale preţurilor pe piaţa imobliară?

Dupa ce Guvernul Boc a anuntat lansarea programului Prima Casa, preturile pe piata imobiliara au crescut automat, mai ales avand in vedere succesul de care s-a bucurat acest program la inceput, cand Fondul National de Garantare primea in fiecare zi spre solutionare aproximativ 200 de dosare.

In ultimele saptamani insa, euforia initiala a inceput incet incet sa se estompeze, numarul dosarelor ajunse zilnic la FNGCIMM s-a injumatatit, iar preturile si-au reluat trendul descendent, astfel ca in Bucuresti, conform unei monitorizari imopedia.ro, in octombrie preturile apartamentelor vechi scoase la vanzare au scazut cu pana la 12% comparativ cu august, atunci cand efectul Prima Casa a fost maxim.

Ce se va intampla in urmatoarele luni cu preturile pe piata imobiliara? Sa vedem cum stau lucrurile din punctul de vedere al cererii si ofertei.

Cererea

Cu tot ajutorul programului Prima Casa, soldul creditelor ipotecare acordate populatiei a crescut cu doar 1.6% sau 83 milioane euro in perioada iulie-septembrie, ceea ce arata ca bancile nu prea mai acorda credite ipotecare.

In plus, pe fondul cresterii numarului restantierilor, a numarului somerilor si a pastrarii unor dobanzi mari la credite, tot mai multi romani nu pot lua un credit ipotecar nici daca ar vrea.

Mai raman cei dispusi sa cumpere cu banii jos, insa acestia sunt extrem de putini, iar o alta parte a potentialilor clienti stau in stand by deocamdata, pana cand lucrurile se vor mai linisti, iar economia va reincepe sa creasca.

Din punctul de vedere al impactului social (somaj, restantieri, executari silite etc), maximul crizei va fi atins in primele luni ale anului viitor, ceea ce inseamna ca numarul clientilor va scadea si mai mult in perioada urmatoare.

In aceste conditii, nu vad cum cererea ar putea sa se stabilizeze mai devreme de a doua jumatate a anului 2010.

Oferta

Numarul mic al tranzactiilor realizate in 2009 arata faptul ca exista multi proprietari care in acest moment doresc sa vanda, insa fie nu au reusit sa gaseasca clienti, fie nu sunt dispusi sa scada pretul.

Ce vor face acestia in lunile urmatoare, cand atat numarul clientilor cat si al tranzactiilor va fi si mai mic, iar discutiile despre scaderea preturilor se vor inteti pe masura ce somajul va creste?

Multi s-au gandit ca ar fi mai bine sa isi inchirieze apartamentul decat sa il vanda la preturile de acum, insa in aceasta toamna, pentru prima data in ultimii ani, chiriile nu au mai crescut odata cu venirea studentilor ci si-au continuat scaderea, iar daca chiriile scad, nici preturile apartamentelor nu pot ramane pe loc.

Avand in vedere toate cele spuse mai sus, nu reusesc sa gasesc niciun motiv pentru care in urmatoarele 6-9 luni preturile nu vor continua sa se duca in jos, iar celor care isi imagineaza ca preturile nu mai au unde sa scada, le spun sa se mai gandeasca.

Uneori este mai bine sa reduci pretul cu 5-10-15% si sa ai clienti, decat sa ajungi sa vinzi cu 30-40% mai ieftin pentru ca ai tinut la pret. Exemplu elocvent aici.

PS: daca esti proprietar si vrei sa iti vinzi apartamentul dar nu gasesti clienti la pretul pe care il ceri desi crezi ca acest pret este unul corect, fa un calcul simplu: echivalentul cator chirii lunare reprezinta pretul respectiv. O evaluare corecta ar fi undeva in jurul a 100, maxim 150 de chirii lunare.

Cu alte cuvinte, daca ceri 60.000 de euro pe un apartament care pe piata se inchiriaza cu 300 de euro, ai o problema.

Judecata se aplica si celor care doresc sa cumpere.

Citeşte restul postării şi comentează pe blogul lui Cristian Orgonaş

  © Blogger template 'Minimalist B' by Ourblogtemplates.com 2008

Back to TOP