Cristian Orgonaş: Vor creşte preţurile pe piaţa imobiliară în 2010? - Bloguri economice

luni, 11 ianuarie 2010

Cristian Orgonaş: Vor creşte preţurile pe piaţa imobiliară în 2010?

In ultimele saptamani, au inceput sa apara in mass-media zvonuri ca preturile imobilelor vor incepe din nou sa creasca atat pe fondul revenirii economice, cat si datorita faptului ca in acest moment, piata se afla la un nivel foarte scazut iar in 2010, singura directie nu poate fi decat ”in sus”. Sa vedem daca asa vor sta lucrurile.

Evolutia preturilor si a numarului de tranzactii in 2009

Conform indicelui Imobiliare.ro, pretul pe metru patrat calculat la nivel national a scazut de la 2,058 euro in martie 2008 la 1,228 euro in decembrie 2009, scaderea fiind de 40.3% in ultimele 21 de luni si de 20% doar in 2009 insa din aprilie, se observa o stabilizare a preturilor, acestea inghetand practic in jurul valorii de 1,230 euro/mp.

In acelasi timp, numarul tranzactiilor imobiliare realizate in primele 11 luni ale anului trecut a fost de 321,105, in scadere cu 29% fata de perioada corespunzatoare din 2008 si cu 31% fata de primele 11 luni din 2007, insa aceste cifre sunt influentate de programul Prima Casa, care a mai atenuat scaderea. Aceasta mentiune este cu atat mai importanta cu cat de luna viitoare, acest program va fi orientat spre locuitele noi, excluzand in mare masura tranzactiile cu locuinte vechi.

Pe de alta parte, desi numarul tranzactiilor a scazut cu “doar” 29%, impozitul incasat de notari din aceste tranzactii a scazut cu 50-60% (UNNPR nu a comunicat inca suma exacta), ceea ce inseamna ca la o valoare medie a comisionului de 2%, valoarea tranzactiilor imobiliare din 2009 a fost in jur de 6 miliarde euro, in comparatie cu ~14 miliarde in 2008 si ~18 mld in 2007.

Ce inseamna asta? Foarte putini bani rulati in imobiliare, s-au cumparat in special imobile cu valori mici iar cumparatorii au facut eforturi deosebite pentru a isi cumpara o locuinta, platind cash in majoritatea cazurilor.

Sa vedem ce s-a intamplat si cu salariile: in martie 2008, cand preturile atingeau valoarea maxima, salariul mediu brut pe economie era de 436 euro, raportul “pret pe metru patrat/salariu mediu brut” fiind de 4.72. In luna octombrie 2009, salariul era de 439 euro iar pretul pe mp de 1239, raportul scazand la 2.82.

Acum, daca luam in considerare un apartament cu doua camere cu o suprafata medie de 60 de mp, aceasta costa ~65,000 de euro in Bucuresti si in jur de 50,000 in restul marilor orase, raportul ”pret/venit brut anual” ajungand la 8.8 respectiv 7.5, cel putin dublu comparativ cu tarile avansate. De notat ca am luat in considerare un salariu cu 40% peste media nationala pentru Bucuresti, si cu 25% peste medie in restul oraselor.

In graficul alaturat se poate observa (click pe grafic pentru marire): pe scala din stanga - evolutia lunara a pretului pe mp in euro comparativ cu luna martie 2008 si evolutia anuala a tranzactiilor imobiliare (versus luna corespunzatoare din anul anterior), iar pe scala din dreapta se poate observa evolutia raportului “pret pe mp/salariu mediu brut”. Surse: Imobiliare.ro, UNNPR, INSSE, BNR.

Concluzie: desi preturile au scazut, costul imobilelor este inca mare daca il raportam la salarii, iar pentru a face o comparatie, sa spunem ca in Polonia, costul unui metru patrat in cladirile rezidentiale a fost de 3,783 zloti in T3.09 (909 euro, detalii aici), iar salariul mediu brut lunar de 3,332 zloti (800 euro, detalii aici), raportul cost/salariu fiind de 1.14 (in RO este 2.82!!). In 2009, economia Poloniei a fost pe plus iar economia Romaniei a scazut cu 7%.

Creditarea, restantele, somajul si salariile

In lipsa creditarii, nu putem discuta despre o relansare a pietei imobiliare si prin urmare, nici de cresterea preturilor. Sa vedem cum stau lucrurile in acest domeniu.

In 2007, soldul valoric al creditelor imobiliare acordate populatiei a crescut cu 6.3 mld lei (1.9 mld euro), in 2008 cu 6.7 mld lei (1.8 mld euro) iar in primele 11 luni din 2009 cu doar 3.1 mld lei (0.7 mld euro), jumatate din suma datorandu-se programului Prima Casa.

Mai mult, soldul numarului de credite (toate creditele de peste 20.000 ron acordate de banci, nu doar cele imobiliare) a crescut cu 528.000 in 2007 si 332.000 in 2008, in timp ce in primele 11 luni din 2009 a scazut cu 56,000, de unde rezulta ca anul trecut, numarul creditelor acordate a fost mai mic decat numarul creditelor returnate, detalii in graficul alaturat, click pentru marire. Sursa: BNR

De ce nu dau bancile credite? Pentru ca cererea este foarte slaba si mai mult, cei care doresc sa ia un credit nu indeplinesc cerintele bancilor.

De ce este cererea de credite foarte scazuta? Pentru ca in ultimele 12 luni, numarul somerilor a crescut cu 75% (+306,000), numarul salariatilor din economie a scazut cu 330.000 (-7.5% din total), numarul restantierilor la banci a crescut cu 44% (+196,000), soldul restantelor a crescut cu 140%, iar peste toate acestea, salariul mediu brut calculat in euro a scazut cu 8.4%, detalii in graficul din stanga. Surse: ANOFM, INSSE, BNR.

Perspective pentru 2010? Plus 2-300.000 de someri, vor creste in mod sigur atat numarul restantierilor cat si soldul restantelor, iar ritmul de crestere al salariilor va scadea.

Concluzie: creditarea nu se va dezgheta cel putin in prima jumatate a anului, iar tranzactiile cash nu pot determina o crestere a preturilor. Mai mult, este posibil ca din a doua jumatate a acestui an, BCE sa majoreze dobanda de referinta iar Euribor sa reinceapa sa creasca, fiind improbabil ca bancile sa nu transfere clientilor aceasta crestere in conditiile in care profiturile se vor reduce datorita deteriorarii portofoliului de credite.

Raportul cerere – oferta

Pe fondul reducerii preturilor, unii dintre proprietari au renuntat sa vanda si au intrat pe piata inchirierilor, ceea ce a determinat o scadere a numarului de imobile scoase la vanzare insa cu toate acestea, este clar ca oferta depaseste cererea iar scaderea chiriilor datorata conditiilor economice proaste si supraofertei de imobile scoase la inchiriere face ca cel putin pe moment, statul cu chirie sa fie mai ieftin decat cumpararea unui imobil prin credit.

Mai mult, daca guvernul va orienta programul Prima Casa spre constructia de imobile noi, este de asteptat ca cererea pentru imobile vechi sa scada si mai mult, iar in aceste conditii, preturile nu pot decat sa scada.

Nici chiriile nu pot creste, pentru ca numarul studentilor scade, la fel si numarul muncitorilor care lucreaza in marile orase, iar daca oferta de imobile scoase la inchiriat creste, ce se va intampla cu chiriile? Vor creste? Ma indoiesc.

Avand in vedere toate cele spuse mai sus, nu vad ce ar putea determina o crestere a cererii solvabile pe piata imobiliara care la randul sau, sa determine o crestere a preturilor.

Concluzie finala

Daca piata va evolua rational, preturile nu au cum sa creasca in urmatoarele 6-12 luni (de fapt, cred ca sunt 80% sanse ca preturile sa mai scada cu minim 10-15%, in special la imobilele vechi), vanzatorii putand cel mult spera ca preturile sa se stabilizeze la nivelul actual, insa aceasta stabilizare va veni cu pretul cresterii perioadei de timp in care imobilul se afla pe piata. Cu alte cuvinte, sa nu va mirati daca veti astepta un an pentru a va vinde apartamentul sau casa.

Insa, daca in ciuda situatiei economice dificile, preturile vor creste in 2010, este de asteptat o noua cadere de proportii peste 3-4 ani, respectiv in momentul in care pe piata vor intra imobilele construite dupa 2008, la preturi mai mici si eventual, prin programul Prima Casa.

PS: evolutia lunara a numarului de tranzactii imobiliare in ultimii 3 ani o gasiti aici.

Citeşte restul postării şi comentează pe blogul lui Cristian Orgonaş

  © Blogger template 'Minimalist B' by Ourblogtemplates.com 2008

Back to TOP