Cristian Orgonaş: Cum va evolua piaţa chiriilor în următorii 3-5 ani - Bloguri economice

joi, 4 februarie 2010

Cristian Orgonaş: Cum va evolua piaţa chiriilor în următorii 3-5 ani

Odata cu scaderea preturilor la imobile au scazut si chiriile, astfel ca in Bucuresti spre exemplu, un apartament cu doua camere care se inchiria in 2008 cu 400-500 de euro acum poate fi inchiriat cu 300-350 de euro sau chiar mai putin, iar in 2010 este de asteptat ca suma sa mai scada cu inca 10-20%.

Cum vor evolua insa chiriile in anii urmatori, odata ce economia Romaniei va iesi din criza, iar piata imobiliara se va dezgheta? Pe termen mediu si lung, nivelul chiriilor depinde atat de evolutia raportului cerere/oferta, cat si de evolutia veniturilor populatiei. Sa le analizam pe rand.

I. Cererea

O parte importanta a cererii vine din partea studentilor, al caror numar a crescut extrem de mult dupa anul 2000. Astfel, intre 2001 si 2008, numarul studentilor a urcat de la 572.000 la 891.000, evolutie care a pus o presiune foarte mare pe chirii – sa ne amintim doar cum in fiecare toamna, nivelul chiriilor sarea cu 10-20% pe motiv ca ”vin studentii”.

Numarul studentilor a ajuns atat de mare, incat a depasit numarul elevilor de liceu cu 14% sau 110.000 de persoane, detalii alaturat, click pe grafic pentru marire.

Ce se va intampla in urmatorii 2-3 ani? Estimez o scadere cu cel putin 20-25% a numarului de studenti pana in 2012, astfel incat totalul acestora va ajunge in jurul a 700.000, cu 150-200.000 mai mic decat in 2008. Ce inseamna acest lucru? Inseamna ca in marile orase, proprietarii catorva mii de apartamente vor ramane cu ele goale.

Mai mult decat atat, daca ne uitam si la ce vine din urma, respectiv la evolutia numarului de elevi cuprinsi in ciclul gimnazial, observam ca acesta a scazut cu 30% in ultimii 7 ani (-400.000 de elevi), astfel ca pe termen lung, numarul studentilor va avea o tendinta de scadere continua.

Per total, in anii urmatori cererea pe piata inchirierilor nu poate creste decat daca va fi mai rentabil sa stai cu chirie decat sa iti cumperi o locuinta, insa in acest caz, cresterea cererii pe piata chiriilor va insemna o scadere a cererii pe piata achizitiilor, iar daca proprietarii nu vor mai vinde apartamentele ci le vor inchiria, va creste si oferta, astfel incat chiriile vor ramane la acelasi nivel.

Sa nu uitam nici faptul ca populatia Romaniei scade, si ca se manifesta deja o tendinta de migratie inversa, de la oras la sat, astfel ca cererea se va reduce si pe cale naturala.

II. Oferta

In ultimul an, pe fondul scaderii preturilor la apartamente, multi dintre proprietari au intrat pe piata inchirierilor, sporind astfel o oferta care si asa era prea mare. Ce efecte a avut acest comportament – in 2009, chiriile in marile orase au scazut cu 20-25% iar in 2010 tendinta se va pastra, insa scaderile nu vor mai avea aceeasi amploare.

In ceea ce priveste livrarile de locuinte noi, desi in urmatorii 2-3 ani numarul acestora va fi mai mic decat in perioada 2007-2009 si prin urmare, si numarul locuintelor noi oferite spre inchiriere va fi mai mic, nu evolutia ofertei reprezinta problema, ci scaderea inevitabila a cererii.

Oricum, cea mai mare parte a locuintelor oferite spre inchiriere sunt vechi, astfel ca inghetarea proiectelor rezidentiale nu va afecta aceasta piata decat intr-o masura neglijabila.

III. Evolutia veniturilor

Calculat in euro, venitul mediu brut la nivelul tarii a crescut de la 250 de euro in ianuarie 2005 la 434 euro in ianuarie 2009, ceea ce inseamna o crestere de 74% in doar 4 ani (in lei, venitul mediu s-a dublat), procentul fiind urias daca il comparam cu ceea ce se intampla in economiile dezvoltate. In aceste conditii, nu este de mirare ca si nivelul chiriilor a crescut intr-un ritm rapid in perioada respectiva, insa ultimul an ne-a demonstrat ca veniturile pot sa si scada.

Astfel, in noiembrie 2009, venitul mediu brut a fost de 435 euro, mai mic cu 11% decat venitul de 488 euro inregistrat in noiembrie 2008; ritmul anual de crestere al venitului mediu brut in ultimii 4 ani poate fi observat in graficul alaturat, click pentru marire.

Sunt absolut convins ca in urmatorii ani, nu vom mai asista la ritmuri de crestere ale veniturilor care sa depaseasca 10% pe an in cel mai bun caz, cu atat mai mult cu cat in 2015 vom adera la euro, iar daca firmele vor creste salariile mai mult decat va creste productivitatea, inseamna ca se vor impusca singure in picior.

IV. Concluzie – cum vor evolua chiriile in anii urmatori

Cand discutam despre un nivel corect si fundamentat economic al chiriilor, trebuie sa luam in considerare doua aspecte: (i) cat de mari sunt chiriile in comparatie cu veniturile si (ii), ce ofera proprietarii in schimbul chiriei incasate.

Chiar daca au scazut in ultimul an, chiriile sunt foarte mari comparativ cu veniturile oficiale – spre exemplu, cunosc o persoana in Stuttgart care inchiriaza cu 385 de euro un apartament cu o camera confort I mobilat si situat intr-o zona buna, bani care includ impozitul platit la primarie (bineinteles, exista un contract intre proprietar si chirias).

In marile orase din Romania, pretul pentru acelasi tip de apartament este de 230-300 de euro (fara nici un fel de contract), cu 25-40% mai mic decat in Germania, desi noi avem un venit de cel putin 3-4 ori mai mic. Mai departe, chiriile sunt similare in Bucuresti si Budapesta, desi ungurii castiga in medie cu 50% mai mult decat romanii.

Prin urmare, trebuie sa ne asteptam la o reducere a acestui decalaj dintre venituri si chirii, insa asta nu se va intampla peste noapte ci in timp, si nu prin reducerea chiriilor, ci printr-o crestere mai rapida a veniturilor decat a chiriilor.

In ceea ce priveste al doilea aspect, respectiv confortul pe care il ofera proprietarul chiriasului in schimbul chiriei, aici nu am niciun dubiu - realitatea economica si scaderea inevitabila a cererii, va face ca unii dintre proprietari sa nu mai aiba cui inchiria apartamente infecte la pret de “locuinta mobilata, situata in zona centrala”.

Prin urmare, cred ca in urmatorii ani ritmul de crestere al chiriilor va fi inferior ritmului de crestere al veniturilor, iar raportul calitate pret va creste, chiriasul primind mai mult la acelasi pret.

Evolutia chiriilor este un barometru al starii pietei imobiliare mai bun decat pretul imobilelor – undeva trebuie sa stai, iar daca poti amana cumpararea unei locuinte, nu acelasi lucru il poti spune cand vine vorba despre inchirierea unei locuinte.

Pe scurt – vreti sa stiti cum vor evolua preturile imobilelor? Stati cu ochii pe chirii!

Citeşte restul postării şi comentează pe blogul lui Cristian Orgonaş

  © Blogger template 'Minimalist B' by Ourblogtemplates.com 2008

Back to TOP