Cristian Orgonaş: Prima Casă 2, sau cum garantează guvernul profiturile dezvoltatorilor imobiliari - Bloguri economice

joi, 11 februarie 2010

Cristian Orgonaş: Prima Casă 2, sau cum garantează guvernul profiturile dezvoltatorilor imobiliari

Dl. Boc a anuntat ieri ca noul program Prima Casa va diferi de vechiul program prin faptul ca vor exista doua plafoane de garantare, respectiv 60.000 de euro pentru tranzactiile cu locuinte deja construite, si un plafon de 70-75.000 de euro pentru achizitia de locuinte a caror constructie va incepe in acest an.

In principiu, intentia guvernului de a ajuta sectorul constructiilor prin stimularea achizitiilor de locuinte noi este laudabila, insa cresterea plafonului de la 60 la 75.000 de euro va determina aproape sigur o crestere a preturilor aplicate de dezvoltatorii imobiliari, am sa explic mai jos de ce.

In momentul lansarii programului Prima Casa 1, dezvoltatorii sustineau ca nu se pot incadra in plafonul de 60.000 de euro pentru ca ei au construit locuintele in perioada 2007-2008, atunci cand atat preturile terenurilor cat si preturile materialor de constructii erau foarte mari.

Totusi, 20% dintre locuintele vandute prin Prima Casa 1 au fost noi, ceea ce inseamna ca unii dintre dezvoltatori au reusit sa intre cu preturile sub plafon, chiar daca asta a insemnat scaderea marjelor de profit (nu imi imaginez ca au vandut in pierdere).

Acum, Guvernul decide sa creasca plafonul de garantare de la 60.000 la 75.000 de euro pentru locuintele nou construite, in conditiile in care preturile terenurilor s-au prabusit, costul materialelor de constructii a scazut si el cu 20-30%, iar mana de lucru se gaseste din abundenta.

Daca per total, criza economica a scazut costurile de constructie cu 25-30%, dezvoltatorii ar trebui sa fie acum capabili sa construiasca locuinte la un pret de 600-700 de euro pe metru patrat, ceea ce inseamna ca un plafon de 60.000 de euro ar fi suficient pentru o locuinta cu o suprafata de 80-100 de metri patrati, respectiv echivalentul unui apartament cu 2-3 camere.

Cu alte cuvinte, in loc ca Guvernul sa mentina plafonul initial si sa forteze astfel dezvoltatorii sa construiasca mai ieftin, decide sa creasca plafonul cu 10-15.000 de euro, ceea ce inseamna automat o crestere a profiturilor, din moment ce costurile sunt oricum in scadere.

Mai mult, exista si alte probleme:

- ce se va intampla cu locuintele care se afla acum in faza intermediara de constructie? Intra sau nu in noul plafon de 75.000 de euro?

- ce se va intampla daca dezvoltatorul incepe o constructie, dar nu o termina? Banca ia garantia de la stat, iar statul roman ramane cu scheletul blocului si cu un numar de clienti care au dat banii, dar nu au locuinta.

- cum va putea banca sa puna ipoteca pe un imobil care nu exista in momentul acordarii imprumutului? Se va cere dezvoltatorului sa inceapa constructia cu banii proprii, urmand sa isi recupereze investitia pe masura ce constructia avanseaza? Daca se va intampla asta, ma intreb cati dintre dezvoltatori au acest capital de pornire a afacerii.

Daca guvernul ar fi dorit cu adevarat sa ajute piata imobiliara, ar fi facut doua lucruri:

1. ar fi gasit o solutie prin care sa descurajeze achizitia de imobile vechi fara sa incalce regulile UE (sa scada plafonul pentru locuintele vechi de la 60 la 50.000 de euro spre exemplu – sa nu uitam ca media unui credit acordat prin PC a fost in jur de 40.000 de euro);

2. pentru locuintele noi, ar fi impus dezvoltatorilor imobiliari doua plafoane: unul la nivel de imobil (maxim 60.000 de euro) si altul la nivel de metru patrat (maxim 7-800 de euro). Astfel, prin programul Prima Casa, un roman ar fi putut sa achizitioneze un imobil nou in valoare de cel mult 60.000 de euro, dar al carui pret pe metru patrat nu depaseste 7-800 de euro cu tot cu TVA.

Cei care cred ca un pret de 7-800 de euro pe metru patrat este mic, ar trebui sa stie ca in Polonia, tara cu un PIB pe cap de locuitor cu 50% mai mare decat al nostru si cu un salariu mediu cu 70% mai mare decat cel din Romania (si cu crestere economica de 1.7% in 2009), pretul mediu de vanzare pe metru patrat in locuintele noi a fost de 910 euro in trimestrul trei al anului trecut (da, polonezii au un indice imobiliar inca din 1998).

Citeşte restul postării şi comentează pe blogul lui Cristian Orgonaş

  © Blogger template 'Minimalist B' by Ourblogtemplates.com 2008

Back to TOP